Assurances en Immobilier

Le consommateur qui décide de faire réaliser des travaux de construction, devenant à cette occasion maître d’ouvrage, doit souscrire une assurance de dommages obligatoire, dite de « dommages-ouvrage », comme en dispose l’article L.242-1 du code des assurances.

Quand y souscrire ?

La loi impose que l’assurance Dommages-ouvrage soit souscrite avant la Déclaration d’ouverture de chantier (DOC). Dans les faits, elle doit être validée avant la réception des travaux, mais peut, par exception, être conclue pour la période restant à courir (la prime est alors fonction du risque assuré et non proportionnelle à la seule durée de la garantie).

L’assurance Dommages-Ouvrage répond à l’obligation d’assurance qui pèse sur le maître de l’ouvrage avec la possibilité de souscrire en option des garanties complémentaires. Il couvre le financement des travaux de réparation des désordres couverts par la garantie décennale obligatoire.

Elle couvre pendant dix ans après la réception des travaux, la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou des éléments d’équipement qui lui sont indissociables et qui relèvent de la Garantie décennale (articles 1792 et 2270 du code civil). Elle octroie un préfinancement et procure au maître de l’ouvrage et aux propriétaires successifs une indemnité qui couvre le montant des réparations. Cette assurance évite de perdre du temps dans la recherche de responsabilité, car elle finance les travaux rendus nécessaires. L’assureur dommages-ouvrage se retourne alors contre les assureurs en Responsabilité Civile Décennale des constructeurs.

Qui doit y souscrire ?

Le maître de l’ouvrage et les propriétaires successifs sont ainsi couverts pour une période de dix ans après la réception de l’ouvrage. La loi 78.12 du 4 janvier 1978, dite « loi SPINETTA» oblige, le maître d’ouvrage, celui qui fait construire, ou celui qui fait exécuter des travaux sur un bâtiment existant, à souscrire une assurance Dommages-ouvrage.

Si vous êtes un professionnel, le défaut d’assurance peut entraîner des condamnations pénales d’emprisonnement de dix jours à six mois et/ou une amende de 300 à 76 224 €. Par ailleurs votre banque et votre notaire vous obligent à souscrire afin de débloquer les prêts et de passer l’acte de vente.

Si vous êtes un particulier qui entreprend des travaux à but personnel, vous n’encourez pas de sanction pénale. Cependant, l’assurance reste obligatoire et votre responsabilité peut être engagée si vous vendez votre bien avant une période de 10 ans après achèvement des travaux.

Les dommages couverts par le DO

+ Compromettent la solidité de l’ouvrage
+ Rendent impropre à destination l’ouvrage
+ Compromettent la solidité des éléments d’équipements indissociables
+ Entraînent l’effondrement résultant d’un vice de construction

NE COUVRE PAS :
Les dommages avant réception
L’abandon de chantier
Le non achèvement des travaux
L’incendie ou les dommages en cours de chantier

Il s’agit d’une assurance souscrite pour un chantier spécifique. Les garanties bénéficient tant au maître d’ouvrage qu’à chacun des intervenants sur le chantier. Sont ainsi couverts par ce contrat les dommages à l’ouvrage en cours de construction, aux matériaux et aux équipements arrivés sur le site. En résumé il préserve l’investissement.

POURQUOI SOUSCRIRE ?
Pour éviter les délais parfois très longs liés à un éventuel et hypothétique recours contre un tiers responsable et l’attente, quelquefois vaine de la reconstitution matérielle des biens sinistrés par les entreprises intervenantes et donc sans interruption sur le cours du chantier.

QUI PEUT Y SOUSCRIRE ?

+ Un maître d’ouvrage
+ Une entreprise générale
+ Un maître d’œuvre

Quand souscrire ?

L’assurance Tous Risques Chantier doit être souscrite avant l’ouverture du chantier et cesse généralement ses effets à la réception de l’ouvrage.

Dans certaines conditions pour des chantiers spécifiques et avec l’accord de l’assureur les garanties peuvent être accordées au-delà cette date soit :
– Pendant la période de garantie de parfait achèvement
– Pendant la période de maintenance visite
– Pendant la période de montage essais dans le cas d’un ouvrage industriel

Que couvrent les garanties ?

+ Le contrat garantit l’ouvrage en construction et les biens et matériaux stockés sur le chantier.
+ La garantie de base couvre les dommages matériels subis par l’ouvrage en construction. Ces dommages peuvent être :
Incendie
Vol ou tentative de vol
Mouvements populaires et attentats
Chute de grêle
Dégâts des eaux
Effondrement ou menace grave d’effondrement
Tempête, ouragan, cyclone
Catastrophes naturelles selon décision des pouvoirs publics

Quelques exemples de risques qui peuvent être couverts : Constructions neuves, rénovations, réhabilitations, extension des existants et réparation des maisons unifamiliales, groupes de maisons, maisons jumelées, maisons en bande, immeubles, entrepôts, centres commerciaux, centres de loisirs, EPHAD, logements scolaires et universitaires, etc…

Le maître d’ouvrage qui décide de pratiquer la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour vendre l’ouvrage qu’il fait construire a l’obligation de fournir aux acquéreurs une garantie financière d’achèvement.Cette obligation est imposée par les articles L.261-11 et R261-17 et suivants du Code de la construction et de l’habitation pour les programmes à usage d’habitation (collectifs ou individuels) ou mixtes (habitations et professionnels).

QUAND SOUSCRIRE ?
La garantie financière d’achèvement doit être souscrite avant le démarrage des travaux.
Elle est souvent demandée en même temps que la Dommages ouvrage puisque le promoteur doit aussi en justifier pour pourvoir procéder aux ventes des lots en VEFA.

QUI DOIT SOUSCRIRE ?
L’obligation pèse sur le vendeur d’un ouvrage collectif, individuel ou mixte qu’il fait construire (c’est à dire le maître d’ouvrage).
S’il veut pouvoir procéder aux ventes, il devra au préalable justifier d’une garantie financière à ses acquéreurs.
Cette garantie sera constituée :
– Soit par ses fonds propres s’ils sont suffisants (ce qui est rare en pratique compte tenu du coût déjà important que représente la construction du programme immobilier).
– Soit par l’intervention d’un tiers garant.

Pourquoi souscrire une GFA ?

L’obtention de la GFA permet au maître d’ouvrage de vendre l’ouvrage qu’il fait construire sous le statut de VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) et donc de procéder aux ventes sans attendre l’achèvement de l’ouvrage.

Il peut ainsi commercialiser et vendre très en amont les lots et percevoir des acquéreurs, dès le démarrage des travaux, les fractions du prix des ventes au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

Cette trésorerie assurera au maitre d’ouvrage le financement des travaux pendant toute la période de chantier.
Il peut aussi, grâce à la GFA, obtenir plus facilement un crédit d’accompagnement bancaire.
Par ailleurs la VEFA et la GFA apportent une sécurité juridique et financière pour les acquéreurs qui opteront plus facilement pour ce type de vente.

Que couvre la GFA ?

+ La garantie financière d’achèvement couvre, jusqu’à la déclaration d’achèvement de travaux (DAT), le risque de défaillance financière du maitre d’ouvrage, qui l’empêcherait alors de poursuivre la construction de l’ouvrage.
+ Elle procure à chacun des acquéreurs du programme l’assurance qu’un tiers garant apportera toutes les sommes nécessaires pour permettre l’achèvement de l’immeuble ou des maisons, si le promoteur n’est plus en mesure de le faire.
+ Les bénéficiaires de la GFA sont donc les acquéreurs du programme à construire mais aussi le vendeur du terrain d’assiette de l’opération si la totalité, ou une partie du paiement du prix du terrain, se fait par attribution de lots (dation) dans le programme à construire.
+ Grâce à l’intervention d’un garant il renoncera alors à son privilège de vendeur.